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主题: 开发商精装修合同拆分 买房人签还是不签

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  • 发表于:2013/5/17 16:31:32
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降低了房产自身价值

引入第三方看似公平其实后期维护易推诿 ———

国五条细则出台后,开发商获得预售许可证速度明显放缓,从获批的预售价格看,拿到证的老项目后期基本都“符合”国五条细则中“不明显高于前期”的要求。正当很多人以为调控限制住了房价上涨的脚步时,买房人却发现,售楼处里的价格与预售证上相去甚远。毛坯拿证再附加装修款成了多数开发商应对调控的方法。看似简单的价格拆分,实际上给购房者后期增添了许多不确定因素。业内人士指出,购房者应谨慎签订这种合同,明确合同主体,乙方后期维权无门。

房子选好了 价格却不知道

数月的等待之后,王先生终于等来了他要购买的项目开盘的消息。他幸运的摇到了号,选到中意的户型。原以为买房路就此可以结束,但实际上只是一个开始。“我只选了房,剩下的什么都没做,只能等销售通知,最重要的是,我还不知道到底房款是多少。”

据了解,王先生打算购买的项目一期价格预售价格约为36000元/平方米,成交均价在31000元/平方米左右。国五条细则出台之前,置业顾问给他估计的均价在40000元/平方米左右。4月底,该项目二期拿到预售许可证,报批的价格是34000-36000元/平方米,王先生当时得知此消息还很高兴,以为可以拿到和一期业主无异的价格,置业顾问却告诉他,这个价格只是一个基础价,还要在此基础上再交一笔装修费。至于装修费用是多少,置业顾问表示还没确定,但核算下来的价格不会超过前期报给他的价格。这样的价格构成方式对王先生最直接的影响是准备的首付可能不够了,他目前还不知道这笔装修费何种支付方式,如果需要一次性付清,那他还得再想办法筹钱,现在能做的就只有等待。

而另一个房山的项目则给出较为明确的答复,在市建委批准的价格基础上再加上3000元/平方米的装修费。购房者可以选择无息分期付款、三年还清的方式来支付装修费。

契税省了 房产价值变低了

这种购房价格拆分方法在置业顾问的分析中是很完美的,而且还给购房者带来了实惠。购房者的总房款变成了毛坯房款和装修款,相应的房屋契税的征收基数也就变低了。以一套150平方米,单价40000元的房屋为例,按照3%的契税征收标准,契税为18万元。如果拆分成35000元/平方米加上5000元/平方米装修费用,那应交契税就变为15.75万元,省了2.25万元。

但在《广厦时代》的实际了解中,这样的拆分方式虽然在购房时降低了契税,但同时也无形中降低了房产的实际价值。业内人士指出,房屋精装修标准一般比实际装修成本都要低不少,如果这样分拆合同,就会出现装修合同价格虚高,购房合同低于市场实际价值的情况。另外,一位房产评估师也表示,在对房产价值进行评估时,主要的决定因素是地段、楼层、建筑年代、户型结构等硬件因素,装修状况虽然有影响,但在同地段房产中评估价格相差很小。采用了这样分拆方式的房屋,在后期向银行抵押、贷款时价格都会受到影响。

另据不愿透露姓名的业内人士表示,开发商口中对消费者有利的价格拆分行为,实际最大的获益方是开发商自己,降低了商品房成交价格,直接拉低的就是开发商所要支付的土地增值税。

装修合同引入第三方 后期问题易推诿

据了解,目前市面上的精装修项目合同的签订方式主要分为两种,一种是购房者直接与开发商签订购房合同,购房合同中对开发商精装修的交付标准做出明确约定。另一种是购房者与开发商签订毛坯购房合同,然后再与开发商指定的第三方装修公司签订装修合同,并约定装修质量问题由装修公司承担责任,与开发商无关。

北京市金诚同达律师事务所于志红律师就指出,如果购房者是与开发商签订的装修合同,装修就是购房者所购房屋中的一部分,那么就从法律上明确了开发商对装修部分的保修责任,装修质量出现问题,自然就由开发商承担。而如果买房人与装修公司签订装修合同并约定了由装修公司对装修质量承担责任,那么购房者如果房屋装修出现质量问题就只能与装修公司协商解决。

资深家装人士则指出,装修质量问题有时很难界定到底是房屋原结构出现问题还是装修施工时出现的问题,实际操作中也遇上过很多房屋建设单位与装修单位互相推诿责任的情况,购房者面对这种问题经常是束手无策,只能自己承担经济损失。

因此,于律师也特别提醒,购房者面对这种购房价格拆分情况时,应对装修合同的签订更加谨慎,短期看这只是开发商规避限购的一种手段,但长期效果却可能给购房者权益带来损害。